Uit Vastgoedmarkt d.d. 21 juni 2023

De beleggingsmarkt ligt op zijn gat. Maar hoofdpijndossiers kunnen na repricing en herstructurering niet altijd, maar wel vaak, toch een succes worden. De uitkomst van vier rampprojecten uit een vorige crisis, vandaag deel 2: The Wall.

Dubai speelt ook zijdelings een rol bij The Wall in Utrecht. Het emiraat vormt de verblijfplaats van de voorvluchtige vastgoedman Roger Lips. Zijn Burgfonds was de initiatiefnemer van het lange tijd verguisde winkel -en leisureproject. Maar The Wall is de laatste jaren wel degelijk ook een voorbeeld geworden hoe een rampproject na een pijnlijke repricing en herstructurering toch een succes kan worden.

Zelf werd Lips in maart vorig jaar door de rechtbank in Zwolle veroordeeld tot acht maanden cel. Hij kreeg de straf omdat hij informatie achterhield in een faillissement met een schuld van ruim 320 miljoen euro. Lips reageerde niet op oproepen om voor de curatoren te verschijnen nadat hij in 2013 kort in het faillissementsonderzoek gegijzeld was. Tijdens een schorsing verdween de inmiddels 57-jarige Brabantse vastgoedondernemer het land uit. In totaal gingen 143 aan hem gelieerde bedrijven failliet, waaronder Burgfonds en Lips Development, waarin banken in totaal 750 miljoen euro geïnvesteerd hadden.

800 meter lang retail- en leisurecentrum
Lips’ belangrijkste schepping, The Wall Utrecht, is een 800 meter lang uniek mixed use retail- en leisurecentrum tussen snelweg A2 en het nieuwe stadshart van Leidsche Rijn. En passant fungeert het ook als geluidswal. The Wall telt 62.000 m2 aan oppervlak. Retail beslaat ongeveer 30.000 m2, de rest is leisure en horeca.

Een prachtproject. Uniek en markant. De Brabantse vastgoedman kwam woorden tekort om zijn in 2009 geopende winkelcentrum The Wall te prijzen. Maar het complex opende onder een slecht gesternte zijn deuren; Nederland zat midden in de kredietcrisis, die de jaren daarna dooretterde in een grote woning- en vastgoedcrisis.

Na drie jaar moest hij The Wall verkopen, omdat het – belast met 145 miljoen euro hypotheek – diep onder water stond. Koper was vastgoedbedrijf SNS Property Finance, waarmee Lips een deel van zijn schuld aan moederbedrijf SNS Reaal kon aflossen.

Tijdens een rechtszaak in 2013 van SNS Bank tegen Lips eiste SNS 49,5 miljoen euro van Lips. Dat bedrag was volgens SNS Bank een restvordering uit het project The Wall. Een jaar eerder had een SNSPF-vennootschap The Wall nog voor 90 miljoen euro gekocht van Lips Capital Group, omdat Lips en zijn Burgfonds niet meer aan hun verplichtingen konden voldoen.

Built to Build Real Estate en Urban Interest, de huidige eigenaren, verwierven The Wall voor 49 miljoen euro van Propertize in 2018. Het verschil tussen de koopsom in 2012 en 2018 van The Wall illustreert ook mede hoe de waardering van perifere retail na de financiële crisis jarenlang bergafwaarts ging.

Coronabestendig
Maar dankzij het lage huurniveau bleek de perifere detailhandel vervolgens ook veel beter coronabestendig dan winkels op de hoofdwinkelstraten. Ook na de epidemie doen retailparken het opvallend goed. Daar plukt ook The Wall de vruchten van. Direct na de overname in 2018 kondigden Built to Build Real Estate en Urban Interest een ingrijpende herstructurering aan. Bij de overname stond 70 procent leeg, inmiddels is de leegstand teruggebracht tot 15 procent en hebben de zittende huurders langjarige afspraken gemaakt, verklaart Dolf Mook, hoofd Verhuur bij Urban Interest, trots.

The Wall trekt inmiddels zo’n twee miljoen bezoekers per jaar. De eigenaren hebbende afgelopen jaren The Wall opnieuw in de markt gezet en nieuwe huurders kunnen aantrekken. Retailers in The Wall zijn Amac, Mediamarkt, BCC, Decathlon, Daka, Table du Sud, Toychamp, Mantel en Maxaro. Daarnaast zijn er vestigingen van Doppio, FoodExplore, Liemès Food District en McDonald’s en heeft The Wall attractiepark Play-in.

Succesverhaal
In dat succesverhaal past ook de opening deze zomer van TeamSport E-Karting. Het kartbedrijf neemt 3.800 m2 af en zit in het deel van The Wall dat nog niet eerder in gebruik is geweest en vanaf de oplevering leegstond. Dat deel telt in totaal 14.000 m2 over twee lagen. Om de bereikbaarheid vanaf het erboven gelegen parkeerdek te vergroten hebben de eigenaren een nieuw stijgpunt gerealiseerd – met roltrappen, een lift en een vaste trap – waarmee deze verdiepingen in één keer toegankelijk zijn, zowel vanaf het parkeerdek als vanaf maaiveld.

Mook van Urban Interest heeft goede hoop dat de bezettingsgraad nog verder kan worden opgekrikt. ‘Ik denk dat je zeker al mag spreken van een succes. We hebben het tij gekeerd’, antwoordt hij desgevraagd. ‘Maar de laatste loodjes wegen het zwaarst.’ Hij doelt daarmee ook op de tegenvaller dat de vorig jaar aangekondigde komst van Wetronix niet door gaat, omdat de modelbouwspecialist de financiering voor een grote vestiging in The Wall via crowdfunding niet rond kon krijgen.