Urban Interest kocht onlangs 242 woningen in Rotterdam en 217 eengezinswoningen verspreid over het land en kondigde bovendien aan de woningportefeuille nog meer uit te willen breiden. Maakt ceo Taco de Groot zich geen zorgen over de komende maatregelen middenhuur, de stijgende rente en de onzekere markt?

‘De portefeuille die we van Amvest hebben aangekocht in Rotterdam gaat de hoeksteen van onze portefeuille worden. We gaan deze bakstenen langjarig knuffelen.’ Ceo Taco de Groot van Urban Interest heeft het over de appartementencomplexen die tussen het Schouwburgplein en de Lijnbaan liggen in het centrum van Rotterdam. Voor de 242 woningen betaalde Urban Interest zo’n 70 miljoen euro. Van Stienstra kocht Urban Interest de Coriovallum-portefeuille met 217 voornamelijk eengezinswoningen verspreid over enkele provincies.

De appartementen in Rotterdam met bouwjaar 1956 hebben niet de beste energielabels en worden bovendien verhuurd in de middenhuur. Dat geldt ook voor Coriovallum-portefeuille. Waarom koopt u juist op het moment dat markt in onzekerheid verkeert over de maatregelen rond de middenhuur dergelijke woningen?
Taco de Groot: ‘Weliswaar bestaat onze woningportefeuille voor het overgrote deel uit woningen die verhuurd worden in het middenhuursegement, maar toch raken de maatregelen zoals minister De Jonge die heeft aangekondigd ons niet zo. Wij verhuren namelijk geen studio’s van 45 m2 voor 1200 euro per maand. Onze huidige huurprijzen lopen niet zo uit de pas met wat De Jonge wil. Urban Interest is een familiebedrijf waar over de generaties heen wordt gekeken. De woningen moeten een stabiel voorspelbaar rendement geven en dat lukt beter als mensen er langjarig wonen. Dat bereik je eerder als je een faire huurprijs vraagt. Bovendien: als je zo’n lange beleggingshorizon hebt als Urban Interest, dan moet je door de bocht heen kunnen kijken. In zo’n lange periode veranderen de spelregels heus wel een paar keer. Daar passen we ons dan op aan.

Ook de benodigde verduurzaming past in de lange beleggingstermijnstrategie. Je moet niet in vastgoed gaan beleggen als je er niet in wilt investeren. Je zult altijd onderhoud moeten plegen, zelfs als je nieuwbouw koopt moet er na zeven jaar wel een verfkwast overheen. De aankopen die we nu hebben gedaan, hebben met de benodigde investeringen erbij opgeteld misschien wel een laag aanvangsrendement maar op de langere termijn zullen we door de verbeteringen die we aanbrengen hogere huurprijzen kunnen vragen. Wij zijn niet per se geïnteresseerd in een kant en klaar woningproduct. We zijn bezig onze hele portefeuille te verduurzamen, dus we hebben daar inmiddels genoeg kennis en kunde over in huis. Bovendien hebben we ook een zodanige omvang dat we de kosten beter kunnen dragen.

Voor ons zijn de demografische ontwikkelingen veel bepalender. De bevolking groeit, er is een woningtekort dat misschien door de maatregelen van De Jonge ooit wel ingelopen wordt maar waarmee op z’n best een evenwicht op de woningmarkt wordt gecreëerd. Samen met onze faire huurprijzen zorgt dat voor een stabiel, voorspelbaar rendement.’

Heeft de stijgende rente geen invloed op uw aankopen gehad? Het vastgoedbeleggingsvolume zal dit jaar onder meer daardoor waarschijnlijk minder hoog uitvallen dan in voorgaande jaren.
‘Wij kopen altijd zonder voorbehoud van financiering. In deze markt is dat een voordeel merken we: de bank doet wat moeilijker over financieringen, zeker als er lagere energielabels in het spel zijn. Later financieren we vaak wel wat bij, maar we houden een lage loan-to-value.

Maar we merken wel dat de markt afkoelt: in dit laatste kwartaal zien we even weinig activiteit als in het begin van jaar. En er zijn natuurlijk wat woningbeleggingsdeals niet doorgegaan. De stijgende rente was daar de spelbreker.

Na de zomer nam de activiteit overigens wel even toe. Dat kwam ook door de oplopende rente – partijen die te duur hadden ingekocht wilden snel verkopen. Wat dat betreft zien we de vastgoedtoeristen, de korte termijnbeleggers die alleen in vastgoed belegden omdat ze geen ander alternatief hadden, snel de uitgang zoeken. Met de hogere rente komen voor hun immers ook weer andere beleggingsalternatieven in zicht. Voor ons betekent een stijgende rente echter dat het evenwicht meer terug komt en we een iets hoger rendement kunnen maken.
Als gevolg van de afnemende belangstelling van kopers verwacht ik dat de tenders minder zullen worden en dat adviseurs gerichter op zoek zullen moeten gaan naar geschikte kopers. Deze deals met Amvest en Stienstra kwamen nog wel voort uit inschrijvingen.’

Jullie willen de woningportefeuille gaan uitbreiden. Gaan jullie hiervoor delen van de retailportefeuille verkopen?
‘Nee, dat gaan we niet doen. Onze gehele portefeuille bestaat uit zo’n 2 miljard euro waarvan woningen en winkels de belangrijkste pijlers zijn. Maar we beleggen ook in kantoren en bedrijfsruimten. We hebben een goede winkelportfolio met weinig leegstand in de A1-winkelstraten maar die voor een aanzienlijk deel ook bestaat uit winkelcentra die op convenience of convenience-plus zijn gericht. Uitbreiding van de woningportefeuille komt ook deels daaruit voort: we zijn behalve belegger ook ontwikkelaar. In de pijplijn hebben we 2000 à 2500 woningen zitten die ook zullen komen uit het realiseren van woningen bij dit soort centra, gedeeltelijk ten koste van de winkels. Daarmee versterken we de winkelfunctie op twee manieren:
minder aanbod maar een groter verzorgingsgebied. Dat doen we onder meer bij winkelcentrum Nova in Utrecht. Bij het uitbreiden van de portefeuille zal ook Barbara Westerik, onze nieuwe commercieel directeur een belangrijke rol gaan spelen. Zo breiden we stap voor stap rustig maar gestaag de portefeuille uit.’