Conclusie & reactie participatie

Van 23 november tot 6 december 2020 konden geïnteresseerden een reactie achterlaten op de plannen van de transformatie (via deze participatiepagina). In totaal zijn 69 reacties binnengekomen op de 4 vragen die zijn gesteld. Aanvullend zijn er nog 2 separate emails binnengekomen met losse vragen uit de omgeving. Via onderstaande link leest u de uitgebreide conclusie en reactie op de ingezonden berichtgeving.

Conclusie en reactie participatie

Transformatie Plesmanlaan 100

Van kantoorkolos naar dynamische woonplek

Urban Interest is vastgoedbelegger en gebouweigenaar van de Plesmanlaan 100. Wij exploiteren, (her)ontwikkelen en transformeren vastgoed en voegen waarde toe waar mogelijk. Wij hebben een oprechte interesse in gebouwen en doen investeringen met een lange termijn horizon.

Het kantoorcomplex op de hoek van de Plesmanlaan en de Haagse Schouwweg is zo’n gebouw. Ook wel bekend als de ‘Aramco bunker’ of het ‘Jacobs gebouw’, dat na het vertrek van de voormalig huurder grotendeels leeg kwam te staan. Dat was voor ons de aanleiding om te kijken naar de toekomst van het gebouw.

In de gemeente Leiden wordt woningbouw, net als in andere steden in Nederland, nadrukkelijk gestimuleerd en is de vraag naar woningen groot. Dit gegeven in combinatie met huidige en toekomstige ontwikkelingen in de omgeving vormen de basis om de functie van het gebouw te transformeren van kantoor naar wonen met ruimte voor aanvullende voorzieningen.

Introductie

In februari 2019 zijn de eerste plannen van de transformatie aan u gepresenteerd. Deze kwamen voort uit de gedachte om bestaande kwaliteiten te benutten en uit te breiden. Het uitgangspunt was destijds om een aantal bouwlagen toe te voegen op het bestaande gebouw en een nieuwe woontoren hier tegenaan te plaatsen. Mede door reacties uit de omgeving is besloten de woontoren niet verder in de plannen op te nemen.

Op deze participatiepagina presenteren wij u graag de laatste ontwikkelingen en nieuwste plannen. Lees deze pagina daarom vooral rustig door. Wij horen graag uw mening en stellen hiervoor vier korte vragen aan het eind (reageren is niet langer mogelijk, dit kon tot en met 6 december).

Gebruik van bestaande kwaliteiten én het toevoegen van nieuwe

Het plan in grote lijnen

De belangrijkste opgave binnen het ontwerp is het bestaande gebouw te transformeren naar woongebouw met toevoeging van extra verdiepingen. Een eigentijds gebouw passend in de omgeving. Het contrast van een markante en stedelijke gevel aan de zijde van de Plesmanlaan en de Haagse Schouwweg maar tevens een afbouw naar een volume passend bij de achtergelegen woonwijk de Bockhorst met een luwer karakter. De entree van het gebouw is gelegen aan de Verbeekstraat en komt uit op een grote binnentuin. Kenmerkende kwaliteiten van het bestaande gebouw, zoals de trapsgewijze opbouw en de horizontale lijnen zien we terug in de nieuwe gevel en maken het geheel tot een eenheid. Nieuw is de transparante plint op de begane grond waardoor het gebouw op straatniveau een open en vriendelijke uitstraling krijgt.

Woonprogramma

Het gebouw biedt ruimte voor een divers woonprogramma met in totaal circa 415 appartementen. De insteek is het ontwikkelen van een breed programma passend bij een stedelijk woonmilieu. Wij zien dat het belangrijk is om bij zo’n milieu goede openbare ruimte te creëren die uitnodigt om te verblijven en te ontmoeten. Daarnaast is het van belang om: goede bereikbaarheid te hebben (dichtbij A44) , goed openbaar vervoer, ligging nabij de binnenstad, een korte fietsafstand van stedelijke voorzieningen en op loopafstand gevestigd te zijn van buurtgebonden voorzieningen.

Hierbij is het wenselijk een breed programma te ontwikkelingen passend voor alle huursegmenten (sociaal – midden – hoog) met een variatie van studio-, twee- en driekamerappartementen. De driekamerappartementen vormen het merendeel van het programma. De studio’s zijn ontstaan uit de vormgeving van het bestaande gebouw en vormen een mooie toevoeging in het woonprogramma. Deze appartementen zijn die ideale plek voor starters. Men krijgt hier een volwaardige woonruimte met aparte slaapruimte, op een mooie stedelijke locatie.

Het plan biedt ook ruimte voor commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen in de plint van het gebouw. De functies zullen ondersteunend zijn voor de bewoners, denk aan fitness, wasserette of kleinschalige dag horeca. Grootschalige horeca of detailhandel is op dit moment niet toegestaan.

Wie komen er wonen op de Plesmanlaan?

Met de programmering wordt een brede doelgroep aangesproken. Doelgroepen die zich aangetrokken voelen tot de programmering en het stedelijk woonmilieu zijn heel divers. Het gaat om starters, alleenstaanden, modale gezinnen maar ook senioren. Het varieert van mensen met een laag, midden of hoger inkomen.  Het zijn hoger opgeleide jongeren, jonge stedelingen/ pas afgestudeerden, alleenstaanden (alle leeftijden), paren zonder of met kinderen of senioren met een kleinere woonwens, kenniswerkers en internationals. Kortom, iedereen is welkom! De verschillende woningtypes bieden ruimte voor de verschillende doelgroepen.

Wat is de impact?

Zonlicht & geluid

De bezonningsstudie toont aan dat de toe te voegen massa in het plan geen consequenties heeft voor bezonning van de woningen aan de van Ravelingenstraat en de daarachterliggende woonwijk de Bockhorst. De schaduwvorming is georiënteerd op de Plesmanlaan, waar geen woningen zijn gesitueerd.

Qua geluid is de kleinste afstand tot de woonwijk circa 29 meter. Dit is gemeten van de gevel van het gebouw tot aan de eerste woning aan de Hugo van Woerdenstraat. Op deze afstand is het te verwachten dat er bij normaal gebruik sprake kan zijn voor een normale geluidsoverdracht over een weer in een woonomgeving.  Voorzieningen voor bewoners, zoals afvalberging en de stalling van fietsen, zullen zoveel mogelijk in het ontwerp voor het gebouw en het gebied worden geïntegreerd met aandacht voor de omgeving.

Zichtlijnen & inkijk

Aan de zijde van de woonwijk is extra aandacht besteed aan de zichtlijnen en de mogelijke inkijk die kan ontstaan met de realisatie van woningen in het gebouw.  In de impressies is te zien hoe het nieuwe gebouw vanaf verschillende kanten  vanaf de woonwijk zal worden ervaren. De nieuwe gevel vormt een mooi contrast met de huidige betonnen kolos. Daarnaast tonen de foto’s het beeld vanuit het gebouw naar de woonwijk, genomen vanaf de derde en vijfde verdieping (en is dus op vergelijkbare hoogte van de beoogde opbouw). Door het aanwezige groen en de bomen langs het fietspad is slechts een enkele woning zichtbaar op de hoek van de Hugo van Woerdenstraat en de Van Ravelingenstraat. Van echte inkijk is op deze afstand en met de situering van de woningen ten opzichte van het gebouw geen sprake.

Verkeer & parkeren

Het gebouw krijgt de entree aan de Verbeekstraat, zowel voor bewoners als bezoekers. Verkeersstroming richt zich daarmee volledig op de Plesmanlaan. De bestaande ondergrondse parkeergarage zal blijven bestaan en biedt ruimte voor parkeerplaatsen. Er zullen geen parkeerplaatsen op straat worden gerealiseerd. Het plan zal voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. Dit brengt met zich mee dat het bezoekersparkeren volledig inpandig zal worden opgelost.

Ook het fietsparkeren van bewoners en bezoekers zal plaatsvinden op het eigen terrein in speciaal ontworpen delen van het gebouw.

Duurzame ontwikkeling

Bij deze transformatie wordt het bestaande gebouw hergebruikt. Met andere woorden; het casco van het bestaande gebouw zorgt voor de basis van het nieuwe gebouw. Er wordt dus gebruik gemaakt van de bestaande ‘footprint’ en er wordt geen verharding aan het gebied toegevoegd.

In de uitwerking van de plannen onderzoeken we de mogelijkheden om duurzaam te ontwikkelen. Te denken valt aan het toepassen van zonnepanelen, groendaken en hebben we veel aandacht voor flora en fauna. Zo zal het binnenterrein transformeren van een geasfalteerde parkeerplaats naar een groene en levendige tuin. Ook kijken we naar mogelijkheden voor het inzetten van duurzame mobiliteit zoals elektrische deelauto’s en het integreren van laadpalen voor auto’s, fietsen en scooters.

Participatie termijn gesloten

De reactietermijn om te participeren in de planvorming van de Plesmanlaan transformatie is verstreken. Tot en met 6 december was hier gelegenheid voor. Heeft u nog algemene vragen? Dan kunt u contact opnemen met Jeanette de Bruin van Urban Interest via 070 312 28 22.